Налоговым кодексом (НК) РФ в ст. 220 предусмотрена льгота для плательщиков подоходного налога по ставке 13 процентов — имущественный налоговый вычет (НВ). Один из четырех видов — при реализации недвижимости, переуступке по договору долевого строительства. Граждане чаще всего сталкиваются с налоговым вычетом при продаже квартир.

Налоговый кодекс
Льгота для плательщиков налогов предусмотрена налоговым кодексом.

Условия предоставления льготы

Предоставление имущественного НВ распространяется только на физических лиц — резидентов РФ, официально трудоустроенных и уплачивающих налог на доходы (НДФЛ) в размере тринадцати процентов. На индивидуальных предпринимателей льгота распространяется, если проданная недвижимость не являлась объектом коммерции.

Использование НВ предусматривается кодексом в 2 вариантах: в фиксированной сумме и в виде вычета из стоимости жилья затрат, понесенных в связи оформлением продажи. Суммирование льгот законом не прописано. Предоставление льготы связано с некоторыми условиями:

  • недвижимость не используется в целях извлечения прибыли;
  • минимальная стоимость продаваемой квартиры — 1 млн руб.;
  • жилье находилось в собственности по норме времени закона.

Получение льготы выражается в полном или частичном освобождении продавца от внесения подоходного налога. С оставшейся суммы уплачивается налог с продажи 13%.

Если гражданин однажды воспользовался льготой, то другой случай ему представится в следующем году: оперировать имущественным вычетом можно 1 раз в год в отношении одной или нескольких квартир, но по освобождаемой сумме — не больше миллиона.

Такое право налогоплательщика действует в течение всего периода оплаты налогов. Воспользоваться правом НВ можно неоднократно.

Размер вычета зависит от даты приобретения помещения в собственность — границей смены правил расчета является начало 2016 года.

Онлайн-калькулятор налогового вычета

Опция публикуется на сайтах, связанных с куплей-продажей квартир и другого недвижимого имущества.

Подоходный налог с проданного жилья рассчитывается по формуле: НДФЛ=(Д-НВ)*13%, где Д — доход от реализации апартаментов. На этом выражении основан принцип построения онлайн-калькулятора. Исходные параметры, которые вводятся в матрицу:

Онлайн-калькулятор налогового вычета
Онлайн-калькулятор налогового вычета.
  • документально подтвержденная цена квартиры в рублях;
  • срок нахождения жилья в собственности продавца — настраивается переключателем на периоды: с менее 3 лет до 3-5 и ≥5;
  • рубеж приобретения недвижимости: до 2016 или в этот год и позднее;
  • расходы на ремонт продаваемой квартиры: сумма затрат по чекам и квитанциям, договорам и актам выполненных работ;
  • процентное выражение доли продавца в реализуемой собственности;
  • кадастровая стоимость жилого объекта в начале текущего года.

После заполнения исходных данных нажимают пусковую клавишу. В соответствующих окнах матрицы высветятся искомые показатели — налогооблагаемая база и НДФЛ с учетом налоговой льготы на имущество.

Это достаточно подробная версия калькулятора, но она не учитывает всех обстоятельств, связанных с продажей доли или квартиры в полном составе.

Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета

Ст. 217 НК устанавливает возможность НВ в размере стоимости жилплощади, если продавец владел помещением ≥5 лет, а в некоторых случаях — ≥3.

То есть уплаты НДФЛ в таких обстоятельствах не требуется. Условия получения налогового возмещения, когда жилье в течение менее 5 лет в собственности, но больше трех:

  • приватизированные государственные, муниципальные квартиры;
  • апартаменты, подаренные близкими родственниками и полученные в наследство от членов семьи;
  • жилые помещения, полученные по договору пожизненной ренты.
Договор
Налоговый вычет можно получить в том случае, если жилье было получено с помощью договора пожизненной ренты.

Для освобождения от подоходного налога при продаже жилья достаточно любого из перечисленных условий. Минимальный предельный срок нахождения квартиры в собственности гражданина может быть уменьшен субъектами РФ по их усмотрению.

Владение недвижимостью регистрируется в Госреестре. От даты внесения в Единый реестр начинается отсчет времени нахождения объекта в собственности продавца.

Исключением является исчисление срока при получении наследства: в этом случае независимо от факта регистрации контрольной датой считается момент открытия наследственного дела.

Другое отступление — квартира в кооперативе, где право собственности возникает при внесении последнего пая.

Величина налоговой льготы

Реализация недвижимости до истечения 3 или 5 лет по льготным условиям предполагает оплату подоходного налога по ставке 13%. Исчисление налогооблагаемой базы при продаже квартир и других жилых помещений осуществляется с применением налогового вычета.

Кодексом установлен максимальный размер НВ, на величину которого можно уменьшить базу по НДФЛ — 1 млн руб. Налогооблагаемый доход определяется как разница между суммой от продажи и стоимостью, по которой жилье приобреталось. Подтверждение первичной цены зависит от того, когда квартира была куплена:

 13%
При реализации жилья необходимо оплатить ПН 13%.
  • до 2016 — в расчете используется величина, указанная в договоре купли-продажи;
  • в 2016 и позже — применяется тот же принцип, а также можно учитывать 70% стоимости квартиры по Госреестру недвижимости: нужно посмотреть, какой вариант выгоднее для продавца.

На облагаемую базу влияет применение вычетов. Используют НВ в фиксированной сумме 1 млн руб. или в форме уменьшения налоговой базы на количество расходов.

Второй случай предполагает вычитание из продажной цены расходов не только на приобретение жилья, но и на предпродажную подготовку — перепланировку, ремонт, оформление.

Если при использовании НВ налогооблагаемая база оказывается нулевой, налог не уплачивается, но обязанность по представлению декларации НДФЛ-3 сохраняется.

Расчет подоходного налога, если используется льгота

Для вычисления налога с продажи квартиры при НВ понадобятся исходные данные: стоимость продажи жилого объекта и величина налогового вычета. Формула НДФЛ=(Д-НВ)*13%. Ситуации для расчетов:

  1. Квартира находится в собственности продавца дольше минимального предельного срока — НВ равен стоимости жилья. Это случай, когда Д=НВ. Пример для помещения стоимостью 2 млн руб.: НДФЛ=(2-2)*13%=0.
  2. Дом продается до истечения срока, налоговый вычет осуществляется в фиксированной сумме. Для условий предыдущего примера: НДФЛ=(2-1)*13%=130 тыс. руб.
  3. Жилплощадь реализуется раньше установленного законом срока, НВ определяется из понесенных продавцом расходов. Вариант, когда затраты на первичное приобретение составили 1500 тыс. руб., ремонт подтвержден на 200, услуги риэлтора — на 50 тыс. руб. Расчет: НДФЛ=[2000-(1500+200+50)]*13%=32,5 тыс. руб.
  4. Цена объекта занижается. Продолжение примера: жилое помещение приобретено в 2016 г., документального подтверждения расходов при продаже нет. Стоимость квартиры по реестру недвижимости — 3 млн руб., понижающий коэффициент — 0,7. Кадастровая цена в целях налогообложения составит 3*0,7=2,1 млн руб. Фактическая продажа произошла за 2 млн руб., расчет: НДФЛ=(2,1-1)*13%=143 тыс. руб.
Расчет налога
Как рассчитать налог?

Во всех рассмотренных случаях предполагается, что продавец единолично владел недвижимостью. Когда жилье находится в общей или долевой собственности, налог перераспределяется между участниками.

Если реализуется общая собственность

Продажа квартиры, купленной по частям, предполагает размер налогового возмещения в зависимости от того, как оформлен договор. Если жилплощадь совместная, сумма НВ распределяется между супругами по их заявлению.

Отсутствие документа предполагает распределение вычета в равных долях. Формулировки в договоре продажи при долевой собственности предопределяют величину НВ в зависимости от реализуемого объекта, например:

Продажа доли
Продажа доли осуществляется как самостоятельный объект.
  1. Квартира отчуждается как единое целое по общему соглашению владельцев о продаже. Налоговый вычет в сумме 1 млн руб. распределяется между участниками согласно их долям. Пример: соотношение 40/60 будет соответствовать пропорции 400/600 тыс. руб.
  2. Продаются доли, выделенные как самостоятельные объекты. Или реализуются части в праве общей собственности по отдельным договорам продажи. В этих вариантах НВ в размере 1 млн руб. полагается каждому продавцу.

Обязанность по выплате налога при реализации квартиры, находящейся в долевом владении, распределяется также пропорционально частям собственности.

Для возврата уплаченного после продажи жилья сбора законодательством предусмотрен регламент.

Процесс получения налогового вычета

Если обстоятельства продажи квартиры привели к необходимости оплатить имущественный налог, требуется подать в инспекцию по месту прописки декларацию НДФЛ-3, где отметить право на вычет. НВ в размере полной стоимости жилья также обязывает продавца декларировать доход.

Заполняется документ на бумажном носителе или в электронном виде, подается лично, почтой или онлайн через сайт налоговой службы. Необходимость получения вычета фиксируется кодом 901 с подтверждением расходов — 903.

Срок подачи декларации установлен ст. 229 НК РФ — это период с начала последующего года после сделки по 30 апреля. Для получения налогового вычета необходимо представить заявление о получении НВ и приложить обосновывающие просьбу документы:

  • удостоверение личности продавца;
  • соглашения, договоры на продажу жилья;
  • подтверждающие факт отчуждения квартиры документы: акт приема-передачи, банковскую выписку или расписку при расчете наличными средствами;
  • товарные и кассовые чеки, платежные поручения, приходные ордера — если заявляется вычет в сумме расходов.

При личном посещении инспекции готовят 2 экземпляра копий документов, оригиналы предъявляют служащему. Бумаги, отправляемые почтой, заверяют у нотариуса.

Налог уплачивается после подачи декларации в соответствии с полученным уведомлением и квитанцией. Срок, установленный ст. 227 НК, — до 15 июля года, следующего за декларируемым периодом.

Налоговая служба проверяет представленные документы в течение 90 дней. После этого налоговый вычет перечисляется на счет заявителя.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here